Nieruchomością wspólną są: ściany zewnętrzne, fundamenty, dach, strychy, korytarze, kominy, pralnie, suszarnie, pomieszczenia na wózki dziecięce czy rowery, instalacje centralnego ogrzewania, kanalizacyjne, czy elektryczne, do tego zalicza się ściany nośne oraz windy. Zdarza się również, że na podstawie uchwał w wspólnocie mieszkaniowej, przeważnie w mniejszych wspólnotach mieszkaniowych, właściciele ustalają podział tychże części nieruchomości, które standardowo wchodziłyby w skład części wspólnych.
Zdarza się, że wspólnota mieszkaniowa, podejmuje decyzję o sprzedaży strychu, jako lokalu niemieszkalnego, i zezwala na jego adaptację na cele mieszkalne lub pod lokal użytkowy. Nabywca takiego lokalu staje się nowym członkiem wspólnoty mieszkaniowej, która wraz ze zbyciem mu strychu, jako odrębnego lokalu, będzie zobowiązana sprzedać mu udział w nieruchomości wspólnej budynku obliczonej proporcjonalnie, zgodnie ze stosunkiem powierzchni nowo powstałego lokalu do całości pozostałej części wspólnej, co odbywa się kosztem udziałów wszystkich współwłaścicieli. W takim przypadku należy przeliczyć proporcjonalne na nowo udziały w nieruchomości wspólnej wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej.
Niektóre z wyżej wymienionych składników nie zawsze stanowią nieruchomość wspólną, ponieważ piwnice, strychy czy schowki mogą zostać podczas ustanawiania odrębnej własności lokali przyporządkowane do poszczególnych lokali, jako tzw. pomieszczenia przynależne, a wtedy są prawem ściśle związanym z własnością danego lokalu i nie wchodzą w skład części wspólnej.
Ustalenie zakresu nieruchomości wspólnej może w konkretnym stanie faktycznym sprawiać problemy. Najbardziej pewne i najmniej kłopotliwe jest zaliczenie do części wspólnej gruntu, na którym położony jest budynek obejmujący wyodrębniane lokale. Grunt stanowi część wspólną nieruchomości. Grunt taki może swym rozmiarem znacznie przekraczać obszar wystarczający do korzystania z lokali będących w postawionym na nim budynku. Może on obejmować także obszar placu zabaw, terenu parkingowego, czy przyblokowego zieleńca z ławeczkami lub też małych ogródków przy mieszkaniach parterowych. Cały ten teren będzie stanowił część wspólną wspólnoty mieszkaniowej, a zatem wszyscy współwłaściciele są zobowiązani ponosić ciężary związane z utrzymaniem tego terenu, o ile nie postanowią inaczej.
Faktem jest, że zdarza się budynek który jest usytuowany na dwóch czy nawet kilku działkach – w takim przypadku właściciele poszczególnych odrębnych lokali jednego budynku będą mieć udział we wszystkich nieruchomościach, na których budynek jest położony. Zdarza się również sytuacja odwrotna, gdy na jednej nieruchomości gruntowej będą położone dwa lub kilka budynków, w których wyodrębniono lokale, wtedy nieruchomość wspólną stanowi cały grunt, a nie tylko części przylegające do poszczególnych budynków.
Z orzecznictwa Sądu Najwyższego wyczytamy, że przez „części budynku i urządzenia nie służące wyłącznie do użytku właścicieli lokali” rozumie się te części budynku i inne urządzenia, które nie są odrębnymi lokalami (mieszkalnymi lub użytkowymi) należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości i które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale. Sąd Najwyższy wyraźnie stwierdził też, iż samodzielny lokal mieszkalny nie należy do części budynku mogących stanowić przedmiot współwłasności właścicieli nieruchomości lokalowych. Oznacza to, że nawet gdyby się zdarzyło, iż wspólnota mieszkaniowa postanowi zaadaptować część nieruchomości wspólnej i stworzy z niej samodzielny, odrębny lokal (np. użytkowy pod wynajem), to taki lokal utraci swój charakter, jako część wspólna nieruchomości, a stanie się odrębną własnością lokalu, której współwłaścicielami będą wszyscy dotychczasowi członkowie wspólnoty mieszkaniowej na zasadach współwłasności, o ile tak zostanie to zapisane w jego księdze wieczystej. Taki nowo wyodrębniony lokal także musi posiadać swój proporcjonalny udział w części wspólnej nieruchomości, ustalony w stosunku do zmniejszonej o jego obszar powierzchni pozostałej nieruchomości wspólnej.
